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超强法律实务总结:彻底弄懂结婚买房的房屋产权归属问题

如今社会,结婚买房已逐渐成为标配,买房的方式也多种多样,有婚前男方/女方个人买好的、有结婚后夫妻双方共同购买的、还有夫妻双方父母出资购买的等等......在不同的情形下,怎么认定房子的产权归属呢?

下文将根据我国现行法律法规规定总结非常全面的房产归属问题,不论是正在备考的法考生(属于2020年法考考点,有可能会考到),还是社会普通公民,都将收获满满干货。

一、婚前买房

(一)一人出资

1、结婚前取得房屋产权,房屋登记在出资方名下,并还清个人贷款或全款买房

2、结婚前已还清全部贷款,但婚后取得房本,房屋登记在出资方名下

相关法律规定:

《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

司法实践:1和2认定为出资方的个人财产

3、结婚前夫妻一方已支付房屋首付款,并向银行申请贷款,房屋登记在该方名下,婚后用夫妻共同财产还贷

相关法律规定:

婚姻法司法解释(三)

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

司法实践:认定为产权登记方的个人财产,夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产;尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。

4、房屋登记在非出资方名下

司法实践:通常是出资方不具备购房条件,以对方名义购房,若无特殊情况,会视为以结婚为目的的赠与,按共同共有处理;如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有,按产权登记方个人财产处理。

(二)双方出资

1、房屋登记在夫妻二人名下

司法实践:同居生活期间购房,按一般共有财产处理;婚后认定为夫妻共同财产。

2、房屋登记在夫、妻一人名下

相关法律规定:

婚姻法司法解释(二)第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

司法实践:同居生活期间购房,按一般共有财产处理;非同居生活期间购房,按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理,视具体情况而定,法官综合考虑购房背景、出资数额等因素,以公平原则作出认定

二、婚后买房

(一)以夫妻一方婚前个人财产购房

1、房屋登记在出资方名下

司法实践:房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化,应认定为个人财产;若出资方只支付了首付款,房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。

2、房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化,应认定为个人财产;若出资方只支付了首付款,房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。

司法实践:1和2认定为夫妻共同财产

(二)以夫妻共同财产购房

1、房屋登记在夫妻双方名下

2、房屋登记在夫妻一方名下

相关法律规定:

婚姻法司法解释(二)第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

司法实践:1和2认定为夫妻共同财产

3、房屋登记在未成年子女名下

司法实践:夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女,离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。

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三、婚前父母出资买房

(一)一方父母全资出资、登记在出资方子女名下

《婚姻法司法解释二》第二十二条第一款 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

司法实践:认定为产权登记方婚前个人财产

(二)一方父母支付房屋首付款

1、登记在出资方子女名下

司法实践:由夫妻二人共同还贷,离婚时一般将房产判归产权登记方所有,由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷(包括本金与利息)及房屋增值部分,由产权登记方对另一方进行补偿。

2、登记在另一方子女名下

司法实践:一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。

3、登记在双方子女名下

司法实践:认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额,则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定,视为等份共有。

(二)双方父母均出资,登记在夫妻一方名下或双方名下

司法实践:应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。

四、婚后父母出资买房

(一)一方父母全资出资

1、登记在出资方子女名下

相关法律规定:

婚姻法司法解释(三)第七条第一款 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

司法实践:认定为个人财产

2、登记在对方子女名下或双方子女名下

司法实践:一般认定为夫妻共同财产,父母出资部分视为对对方子女的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

(二)一方父母部分出资(或支付首付款),夫妻双方共同还贷、登记在出资方子女名下或双方子女名下

司法实践:认定为夫妻共同财产,父母出资部分视为对对方子女的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

(三)双方父母均出资

1、双方父母均出资

相关法律规定:

婚姻法司法解释(三)第七条第二款 由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

司法实践:一般按照夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释(三)》规定,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

2、登记在双方名下

司法实践:认定为夫妻共同财产

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