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契税的优惠政策是重大利益吗?税率会否提高?请看专业解释。

住房交易中最重要的三项税费是契税、增值税和个人所得税。

中华人民共和国契税法(以下简称契税法)于2020年8月11日通过,于2021年9月1日生效。在契税法通过后,大多数人一而再、再而三地搞砸了这一锅,所讨论的内容大多是契税法第三条的内容:契税税率为3%~5%,或将从两个方面提高:契税豁免,不受契税法第6条的限制。所以真的是这样吗?看看下面的分析。

一、税收合法性原则

在讨论这个问题之前,我们首先要理解税收合法性的原则。顾名思义,这个原则的基本含义是:立法者在所有税务问题上决定税法的基本原则,税务主体必须按照法律的规定征税。

在契税法通过前,全国人民代表大会授权国务院根据具体情况制定税收暂行条例,国务院在授权的基础上制定了契税暂行条例,这违背了税法的合法性原则和立法法的规定,因此,契税法终于出台了,这是值得祝贺的!

这里应该强调的是,契税暂行条例第3条规定的税率也是3-5%,这与契税法没有什么不同。

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第二,会否提高契税呢?

契税暂行条例实施时,是国务院根据全国人民代表大会授权发布的行政法规,国务院可以自行决定减少或者减少契税。虽然条例规定的契税税率为3-5%,但2016年财政部关于调整房地产交易环节契税优惠政策的[2016]23号通知已根据国务院的部署进行了调整。根据不同情况,契税税率分别降低1%、1.5%和2%。

(一)个人购买家庭中唯一的房屋时征收契税(家庭成员的范围包括购房者、配偶和未成年子女,以下相同)。面积不超过90平方米的,减少1%的契税;面积大于90平方米的,减少契税1.5%。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

《契税法》第六条第二款规定:“根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案”。依据该条规定,全国人大常委会对国务院有关契税的减免做了严格的限制,也就是限定在居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等有限情形下。

契税法通过后,国务院只能在法律授权的范围内作出减免规定,而不能自行决定。法律自身的严肃性和稳定性都不是行政法规可以比拟的,这也是“税收法定原则”的内涵所在。

所以得出非常重要的结论:《契税法》正式实施后,非刚需住房买卖很有可能会执行3-5%的契税税率,这也符合“房住不炒”的主旋律,但是居民住房需求保障的首套住房应该是依据契税法可以减免的。

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三、契税免征适用情形

根据契税法第六条的规定:有下列情形之一的,免征契税:

 (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

这其中与大多数公民息息相关的是第四款和第五款,对第四款、第五款契税免征事由的解读如下:

首先,契税免征并不表示其它税费也免收,还是要按照各个城市所规定的缴纳。

其次,法定继承人(在我国法律中“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。)通过继承承受土地、房屋后,契税免征。但当所继承的房屋再次出售时,又会按照二手房的销售对待,相关税费按二手房标准执行。

这里还有一点要说明,免征契税所针对的对象只是法定继承人,如果非法定继承人继承房产,就属于受赠行为,需要缴契税。非法定继承人将来出售受赠房屋时,如果受赠房屋不是唯一的住房,原购房时间又没超过5年,减去相应税费后,还是要按税率来缴纳个人所得税。

所以,如果以赠与方式获得的房屋,长期自行居住没有任何问题,如果要出售,相关税的问题,还是要考虑一下。

四、结语

契税法通过实施无疑是我国立法的一大进步,将对个人产权起到进一步保护作用。但是广大人民群众应该注意,不论是“契税优惠政策重大利好”的说法、还是“契税税率提高、买房先下手为强”的说法,都不准确。大家应该坚持“房住不炒”,坚决破除“房地产依赖症” 的主旋律,才能远离焦虑、拥抱幸福生活。